HD meddelade en dom den 24 april 2025 (kallad ”Brf Ida”). Rättsfallet uppmärksammades av entreprenadjurister redan när HD beviljade prövningstillstånd i slutet av november 2023, därför att HD ville pröva om ett standardavtals föreskrift om reklamation inom en viss tidsfrist utan angiven rättsföljd innebar att ett för sent framställt anspråk på skadestånd var preskriberat. HD har nu avgjort den frågan och HDs beslut har stor betydelse för standardavtalen inom byggsektorn eftersom den tidigare osäkerheten kring tolkningen av tidsfrister utan uttrycklig sanktion i standardavtal nu har klargjorts av Högsta domstolen. HD etablerar genom domen en stark presumtion mot att en tidsfrist i ett standardavtal har preskriberande verkan om detta inte uttryckligen anges. I slutet av detta nyhetsbrev beskrivs de praktiska betydelserna av domen.
Bakgrund
HSB Bostadsrättsförening Ida i Malmö (Brf Ida) bildades under 1960-talet och är idag en av Malmös största bostadsrättsföreningar. Föreningen som är belägen i stadsdelen Rosengård innehar totalt 738 lägenheter.
Under senare år har Brf Ida varit föremål för omfattande medial uppmärksamhet och flera rättsprocesser har initierats mot företrädare för Brf Ida till följd av ekonomisk brottslighet. Skälet till detta är kortfattat att Brf Ida under åren 2015–2017 har ”plundrats” på hundratals miljoner kronor bland annat genom att icke-existerande bolag erhållit felaktiga betalningar för entreprenader som inte utförts eller endast utförts till viss del. Medlemmarna i Brf Ida har naturligtvis lidit stor skada till följd av bedrägerierna.
Under 2014 ingick Brf Ida och HSB Malmö ett avtal om administrativ och ekonomisk förvaltning för bostadsrättsföreningen. För förvaltningsavtalet gällde ABFF 04.
ABFF 04 står för Allmänna bestämmelser för entreprenader inom fastighetsförvaltning och verksamhetsanknutna tjänster. Det är ett standardavtal som används i Sverige och fungerar som en juridisk och praktisk grund för avtal inom fastighetsförvaltning och relaterade tjänster. ABFF 04 är resultatet av förhandlingar mellan representanter för beställare och entreprenörer inom förvaltning och service. ABFF 04 har i princip samma struktur som AB 04 och man kan säga att det är fastighetsförvaltningens motsvarighet till AB 04 och ABT 06. Den som kan innehållet i dessa två standardavtal känner sig väl hemma i ABFF 04.
ABFF 04 innehåller ett 60-tal paragrafer som behandlar bland annat:
Entreprenadens omfattning
Utförande och kvalitet
Organisation och ansvar
Tider och tidsfrister
Ekonomiska villkor
ABFF 04 har ersatts av nyare versioner, där den senaste är ABFF 15. Skillnaden mellan ABFF 04 och ABFF 15 ligger främst i uppdateringar som speglar förändringar i branschpraxis, juridik och behovet av tydligare reglering för återkommande tjänster inom fastighetsförvaltning och har ingen betydelse för den HD-dom vi talar om nu.
Tingsrätten
BRF Ida väckte talan först mot tidigare styrelseledamöter i föreningen och därefter stämde man HSB Malmö med ett krav på drygt 55 miljoner kronor.
Den grund som BRF Ida gör gällande kan sammanfattas enligt följande.
HSB Malmö har genom att agera i strid med avtal, vid utförande av uppdraget brustit i sin omsorgs- och lojalitetsplikt, agerat grovt vårdslöst, eller i vart fall vårdslöst, och därigenom vållat Brf Ida omfattande ekonomisk skada. Vårdslösheten preciseras i sex omständigheter som vi kan lämna därhän för den här framställningen.
HSB bestred att man agerat i strid mot parternas avtal, brustit i omsorgsplikt eller förfarit vårdslöst. Man gjorde dessutom gällande att det inte förelåg kausalitet, att BRF Ida inte reklamerat i tid eller framställt skadeståndsanspråk i rätt tid. Under alla förhållanden skulle eventuellt skadestånd jämkas.
Parterna begärde att frågan om Brf Idas skadeståndsanspråk är preskriberat eller prekluderat ska avgöras genom mellandom.
I ABFF 04 p 27 anges att ”fel skall reklameras skriftligen utan dröjsmål efter det att beställaren märkt eller bort märka felet. Beställaren är ersättningsskyldig för den merkostnad som för sent framställd reklamation orsakat entreprenören”.
Därutöver anges i ABFF 04 p 31 att ”krav på felavhjälpande, prisavdrag, vite eller annat skadestånd skall skriftligen framställas senast tre månader efter det att förseningen, felet eller skadan upptäckts”.
Den fråga som parterna enades om att tingsrätten skulle pröva genom mellandom var alltså följande:
Har Brf Ida förlorat eventuell rätt till skadestånd från HSB Malmö på grund av att reklamation och/eller krav på skadestånd framställts för sent enligt ABFF 04 p 27 och/eller p 31?
BRF Ida menade att ”bestämmelsen i ABFF 04 p 27 föreskriver inte en preskriptionstid som kan medföra förlust av rätt till ersättning. Av ordalydelsen till bestämmelsen följer att beställaren (Brf Ida) blir ersättningsskyldig för den merkostnad som för sent framställd reklamation orsakat entreprenören (HSB Malmö). Följden av en beställares underlåtenhet är alltså inte att beställaren förlorar rätten att göra påföljder gällande utan att denne blir ersättningsskyldig för den merkostnad som underlåtenheten orsakat entreprenören. Skada som entreprenören orsakat beställare fram till dess att reklamationsfristen löper ut ska entreprenören ersätta beställaren för. Parten har genom den aktuella bestämmelsen disponerat över rättsföljden för en sent framställd reklamation och ingen annan påföljd har avtalats mellan parterna.”
Vidare menade BRF Ida att skadeståndsanspråk har i enlighet med ABFF 04 p 31 framställts i tid. Den skriftliga reklamationen man framställt uppfyller kravet enligt ABFF 04 p 31. Men även ett för sent framställt anspråk innebär inte att Brf Ida förlorat rätt till eventuellt skadestånd, eftersom parterna inte har avtalat om någon sådan rättsföljd. Det saknas stöd för att tolka in en så starkt rättighetsavskärande verkan i villkoret. Bestämmelsen ska i stället förstås som en ordningsföreskrift eller underrättelseskyldighet mellan parterna. Denna underrättelseskyldighet har Brf Ida uppfyllt. Allmänna bestämmelser om preskription menade Brf Ida gäller.
HSB Malmö hade ett resonemang som ansluter till tingsrättens dom.
Malmö tingsrätt konstaterade att enligt ordalydelsen i ABFF 04 p 27 är beställaren ersättningsskyldig för den merkostnad som en för sent framställd reklamation orsakat entreprenören. I avtalsvillkoret anges således en rättsföljd vid en bristfällig reklamation. Tingsrätten kunde därför rimligen inte tolka avtalsvillkoret på annat sätt än att en för sent framställd reklamation inte innebär att möjligheten att påpeka fel faller bort och att därmed inte heller rätten till skadestånd förloras. Detta kan i stället få följder för beställaren i form av till exempel att full ersättning inte kan utgå för den skada som orsakats av entreprenören.
I ABFF 04 p 31 konstaterade tingsrätten anges däremot ingen uttrycklig rättsföljd för det fall ett krav på skadestånd inte framställs inom den tid (senast tre månader efter det att felet eller skadan upptäckts) som anges i avtalsvillkoret. Av allmänna kontraktsrättsliga principer får dock, menade tingsrätten, anses följa att en avtalspart som vill göra gällande påföljder vid avtalsbrott normalt inte kan förhålla sig passiv. I annat fall kan parten förlora rätten att göra sådana påföljder gällande.
Även om det aktuella avtalsvillkoret inte uttryckligen anger en rättighetsavskärande rättsföljd fann tingsrätten att det med hänsyn till ovan angivna principer inte finns anledning att tolka innebörden av avtalsvillkoret på annat sätt än att den som inte framställer sitt anspråk inom den angivna tiden förlorar rätten till anspråket. Varken avtalets systematik, avtalets övriga villkor eller avtalets karaktär motsäger en sådan tolkning. Den tolkningen framstår vidare som fullt rimlig med hänsyn till att villkoret i annat fall skulle sakna något syfte. Enligt tingsrätten kan således avtalsvillkoret i ABFF 04 p 31 inte ges en annan innebörd än att om ett krav på skadestånd inte framställs senast tre månader efter det att skadan upptäckts så förloras rätten till skadestånd, dvs. den preskriberas.
På grund av när kravet på skadestånd framställts konstaterade tingsrätten att bostadsrättsföreningens skadeståndsanspråk var framställt för sent och därmed preskriberat.
Hovrätten
Tingsrättens dom överklagades till Hovrätten Över Skåne och Blekinge som i likhet med tingsrätten konstaterar att det i bestämmelsen i ABFF 04 p 31 inte anges någon uttrycklig rättsföljd för det fall ett krav på skadestånd inte framställs inom den tid (senast tre månader efter det att felet eller skadan upptäckts) som anges i avtalsvillkoret.
När det gäller fastställande av bestämmelsens innebörd redovisade hovrätten följande överväganden. Inledningsvis noterar hovrätten å ena sidan att Högsta domstolen uttalat att preskriptionsregler i såväl lag- som avtalsbestämmelser ska tolkas restriktivt och att en utfyllande tolkning beträffande avtalade preskriptionsregler bara kan godtas om det finns klara hållpunkter för det (här hänvisades till rättsfallet ”Den uteblivna slutbesiktningen” NJA 2015 s. 862 p. 22).
En helhetsbedömning av samtliga omständigheter leder hovrätten till samma slutsats som tingsrätten, nämligen att innebörden av bestämmelsen i ABFF 04 p 31 är att skadeståndskrav som inte framställs senast tre månader efter att skadan upptäckts preskriberas. Preskriptionstiden framstår visserligen som kort men den korta tid som den skadelidande har på sig att framställa kravet kompenseras genom att tiden enligt ordalydelsen börjar löpa först då det står klart för den skadelidande att det uppstått en skada. Enbart misstanke om en skada räcker således inte för att preskriptionstiden ska börja löpa.
Hovrätten konstaterade att krav framställts mer än tre månader efter det att den påstådda skadan måste ha upptäckts och preskriptionsavbrott har därför inte skett. Brf Ida har därmed, som också tingsrätten kommit fram till, framställt sitt skadeståndsanspråk för sent.
Tingsrättens dom fastställdes.
Högsta domstolen
Högsta domstolen beviljade prövningstillstånd begränsat till tolkningen av ABFF 04 punkt 31. I sin dom fastställde HD:s majoritet (fyra justitieråd) att bestämmelsen inte medför sådan preskriberande verkan som underinstanserna funnit. Det finns därför anledning att utförligt redovisa HD:s dom.
HD slog återigen fast att vid tolkning av avtal med standardkaraktär, där det inte mellan avtalsparterna förekommit något som har betydelse för tolkningen, ska hänsyn tas till ett antal faktorer. Det centrala är det omtvistade villkorets ordalydelse. Ledning kan hämtas från systematiken och de övriga villkoren i avtalet. Också andra faktorer kan ha betydelse, exempelvis vad som framgår av närliggande dispositiv rätt och vad som sakligt sett framstår som en förnuftig och rimlig reglering av parternas intressen. Vilken eller vilka tolkningsfaktorer som ska beaktas och vara utslagsgivande får avgöras menar HD utifrån en helhetsbedömning i det enskilda fallet.
HD beskrev därefter i ett allmänt resonemang om avtalsbestämmelser om frister för framställande av krav att det ibland anges i sådana att underlåtenhet att framställa krav inom fristen medför att den eventuella rätt det är fråga om har förfallit. Det förekommer också att det i avtal tas in bestämmelser med sådana tidsfrister utan att det anges vad följden blir om kravet inte framställs inom fristen.
HD uttalade att det anses att lag- och avtalsbestämmelser med precisa regler om tid och sätt för hur ett anspråk ska göras gällande för att inte gå förlorat – på grund av den drastiska rättighetsavskärande verkan – måste tolkas restriktivt och att bestämmelserna inte bör tillämpas analogt. Detta gäller inte bara i fråga om vilka anspråk som omfattas av bestämmelsen utan också tillämpningsförutsättningarna, bland dem startpunkten för preskriptionstid. När det gäller en avtalad preskriptionsregel bör en utfyllande tolkning godtas endast om det finns klara hållpunkter för det. Här hänvisar HD till rättsfallen ”Bergkristallen 19” NJA 1964 s. 152 och ”Den uteblivna slutbesiktningen” NJA 2015 s. 862 samt en rad uttalanden i doktrinen.
HD fortsatte att vid tolkning av bestämmelser i standardavtal som föreskriver att krav ska framställas senast inom en viss tid, men som inte anger någon rättsföljd om fristen inte följs, finns det anledning till försiktighet i fråga om att tolka in en rättighetsavskärande rättsföljd. Utgångspunkten bör således enligt Högsta domstolen – om det inte finns klara hållpunkter för en annan tolkning – vara att rätten att göra gällande kravet inte går förlorad till följd av att det inte har framställts inom fristen.
HD påpekade att syftet med en avtalsbestämmelse där någon rättsföljd inte framgår kan vara att endast slå fast att en part inte får förhålla sig passiv utan måste reagera inom den angivna tiden och att underlåtenhet att agera i tid kan få konsekvenser, exempelvis vid valet av tillämpbar påföljd eller vid det närmare bestämmandet av ett skadeståndsbelopp. Ett villkor av det slaget kan syfta till att parterna på ett tidigt stadium ska klarlägga sina förhållanden, få möjlighet att vidta skadebegränsande åtgärder och säkra bevisning. Detta kan särskilt vara aktuellt inom områden som utmärks av mer långvariga och komplicerade avtalsförhållanden där vikten av att få avtalade prestationer utförda står i förgrunden. Resonemanget här träffar verkligen situationen för merparten av entreprenadavtalen.
När det gäller bedömningen i just detta fall konstaterade HD att vad som ska gälla när ett krav inte har framställts inom den i punkten 31 angivna fristen på tre månader inte anges.
HD fortsatte: ”Det som i någon mån talar för att punkten 31 ska ges en utfyllande tolkning av innebörd att den eventuella rätten till skadestånd faller bort om tidsfristen inte följs är att det finns en reklamationsregel i punkten 27. Det skulle då kunna ses som naturligt att punkten 31 behandlar det avslutande steget i felhanteringsprocessen med en bestämd slutpunkt för avvecklande av parternas mellanhavanden rörande ett visst fel. Syftet med reklamationsregeln i punkten 27 synes emellertid enligt villkorets lydelse närmast vara att föreskriva en viss skadeståndsskyldighet för beställaren om tiden inte hålls. Det kan vidare konstateras att ABFF 04 innehåller flera bestämmelser som föreskriver en skyldighet att agera inom en viss tid och som uttryckligen anger en rättsföljd om fristen inte följs.”
Till bilden hör också, menade HD och hänvisade till ABFF 04:s förord, att någon rättsföljd inte framgår av punkten 31 trots att en nyhet i ABFF 04 enligt förordet var att det infördes en sanktionsbestämmelse i punkten 27. Detta menade HD var ett stöd för att någon sådan följd inte är tänkt att vara kopplad till tidsfristen i punkten 31. HD menade att det är möjligt att förstå punkten 31 så att den endast föreskriver en skyldighet för beställaren att inte vara passiv och att underlåtenhet att agera inom tidsfristen kan få konsekvenser i påföljdshänseende men inte i sig medför att rätten att göra gällande kravet bortfaller.
Sammantaget menade HD finns det inte klara hållpunkter för att parterna skulle ha avtalat om en rättighetsavskärande följd av underlåtenhet att följa tidsfristen i punkten 31. Villkoret kan alltså inte ges en utfyllande tolkning med innebörd att rätten att kräva ut en fordran går förlorad om ett krav inte har framställts inom den stipulerade fristen.
HD:s dom slutade alltså i att den i prövningstillståndet ställda frågan ska alltså besvaras på så sätt att Brf Ida inte har behövt framställa sitt krav på skadestånd inom den i punkten 31 i ABFF 04 angivna fristen för att vara bevarad rätten att göra gällande kravet. HD meddelade då prövningstillstånd meddelas rörande målet i övrigt och hovrättens dom ändras på det sättet att BRF Idas skadeståndskrav inte var preskriberat.
Domen var inte enhällig. Referenten justitierådet Jonas Malmberg var skiljaktig och anser att punkten 31 i ABFF 04 innebär att Brf Ida – för att inte förlora rätten till skadestånd – behövt skriftligen framställa sitt krav inom den frist som anges i bestämmelsen.
Jonas Malmberg konstaterade att avtalet innehåller vissa bestämmelser där det anges vilken rättsföljd som kan bli aktuell om en part inte agerar i enlighet med bestämmelsen och att det förhållande att någon rättsföljd inte anges i punkten 31 skulle kunna peka på att någon följd inte ska vara kopplad till bestämmelsen. En sådan tolkning skulle samtidigt innebära att bestämmelsen inte skulle ha någon egentlig funktion. (Inom parentes kan man förstås ställa sig frågan om författarna till standardavtalet rimligen faktiskt har haft denna avsikt.) Om bestämmelsen inte innebär att den som inte iakttar fristen förlorar möjligheten att göra gällande felavhjälpande, prisavdrag, vite eller skadestånd, får bestämmelsen närmast karaktären av en ordningsföreskrift. Mot bakgrund av den allmänna reklamationsskyldigheten att reklamera inom skälig tid för att behålla rätt att göra gällande bland annat anspråk på skadestånd för brister i prestationer menade det skiljaktiga justitierådet att det ligger närmast till hands att förstå tidsfristen i punkten 31 som en precisering av vad som är skälig tid.
Sammanfattningsvis var det alltså främst avsaknaden av en explicit sanktion i punkt 31, kontrasten mot punkt 27, samt principen om restriktiv tolkning av en rättighetsförlust som ledde HD till slutsatsen att preskription inte inträdde vid överskridande av tremånadersfristen enligt punkt 31 i ABFF 04.
Vad har då HDs dom för betydelse inom entreprenadjuridiken?
För det första så utgör domen ett välkommet besked och har särskild relevans för tolkning av standardavtal inom fastighetsförvaltning men även inom närliggande områden såsom entreprenad- och konsulträtten eftersom ABFF 04 är nära besläktat med AB-avtalen. HD etablerar genom domen en stark presumtion mot att en tidsfrist i ett standardavtal har preskriberande verkan om detta inte uttryckligen anges. För att en sådan ingripande rättsföljd ska gälla krävs alltså ett tydligt stöd i avtalstexten, eller möjligen i avtalets systematik eller andra omständigheter som entydigt pekar mot en sådan avsikt.
För det andra så innebär avgörandet för ABFF 04-området att beställare som framställer skadeståndskrav senare än tre månader efter skadeupptäckt inte automatiskt förlorar sin rätt att göra gällande sitt anspråk baserat på punkt 31.
Men framför allt kan domen även få betydelse för tolkningen av andra standardavtal som AB 04, ABT 06 och ABK 09. Avgörandet stärker argument att tidsfrister eller skyndsamhetskrav i dessa avtal, som saknar en explicit bestämmelse om att avsaknad av reklamation inom viss tid innebär att kravet preskriberas, sannolikt inte heller har sådan verkan.
Till exempel föreskriver AB 04 kap. 5 § 15 och ABT 06 kap. 5 § 15 merkostnadsansvar som sanktion vid sen felreklamation och HD:s dom talar emot att en ytterligare, outtalad preskriberande verkan skulle kunna tillämpas därutöver.
Likaså saknar ABK 09 kap. 6 § 6, om konsults underrättelse vid budgetöverskridande, en angiven sanktion, vilket nu än tydligare pekar mot att det är fråga om en ordningsregel, utan någon automatisk rättsförlust.
För praktiskt verksamma jurister medför domen viktiga slutsatser.
Vill man att en tidsfrist ska vara absolut och leda till rättsförlust måste detta uttryckligen anges i avtalet.
I tvistesituationer kan man nog inte räkna med att det längre räcker att enbart hänvisa till att en tidsfrist utan sanktion har överskridits för att avvisa ett krav. Den part som invänder mot ett sent framställt krav måste i stället argumentera för att det förelegat en rättsförlust på grund av allmänna passivitetsregler. HD:s dom är ju också en uppmjukning jämfört med senare års praxis avseende passivitet.
Högsta domstolen har med domen skapat klarhet kring tolkningen av tidsfrister utan explicit sanktion i standardavtal som ABFF 04. Presumtionen är nu tydligt att avsaknad av en klar och entydig bestämmelse som ger vid handen att anspråket inte längre får göras gällande, krävs för att anspråket ska anses preskriberat. För revideringsarbetet med AB 25 understryker detta behov av ökad precision så att avsedda rättsföljder tydligt anges. Detta är kanske den viktigaste effekt domen får för framtiden.
Artikeln är skriven av advokat Erik Wassén
