Nyhetsbrev

Nytt standardavtal för fastighetsförvaltning

Den nya utgåvan av ABFF har nu kommit ut från trycket och kommer förhoppningsvis att snabbt ersätta föregångaren ABFF 04 som åberopat standardavtal i förfrågningsunderlag och kontrakt. De förändringar som skett genom den nya utgåvan är dels en redaktionell förändring innebärande att villkoren nu redovisas i ett kapitel –med paragrafsystem som motsvarar AB 04/ABT 06. Genom denna förändring blir regelverket mer överskådligt och därmed mer lättillgängligt. Denna förändring har också inneburit att vissa regler nu fått en annan plats i dokumentet jämfört med tidigare versioner.

I dokumentets förord anges numera uttryckligen att syftet med regelverket är att skapa en klarhet när det gäller tolkning av ett förfrågningsunderlag, dvs det yttersta syftet är att försöka säkerställa en jämförbarhet mellan anbud. Detta innebär att beställarsidan ansvarar för att utforma ett förfrågningsunderlag på sådant sätt att anbudsgivare inte skall missta sig på åtagandets omfattning och villkor. I detta syfte anges vidare att ändringar av villkoren skall vara noga övervägda och, om ändringar sker, så skall dessa tydligt anges och dessutom vara redovisade på rätt plats. Däremot har ABFF inte tagit efter byggbranschens formaliserade krav på redovisning i särskild sammanställning över avvikelser och härigenom används heller inte begreppen fasta respektive täckbestämmelser.

Vidare har i den nya utgåvan tillkommit ett antal nya kommentarer och alla kommentarer återfinns nu i direkt anslutning till den regel som kommenteras.

De ändringar som genomförts är främst kompletteringar av de tidigare reglerna. I en kommentar till kap 1 § 1 tydliggörs nu att omfattningen av ett åtagande uttryckligen är det som anges samt att handlingarna kompletterar varandra. Innebörden av detta är att åtagande eller en åtgärd som inte uttryckligen angivits inte heller ingår. Beställaren som upprättar ett förfrågningsunderlag har hela ansvaret för omfattningen och kan inte med framgång hävda att något som inte angivits ändå skall ingå på den grunden att entreprenören borde förstått detta. Vidare har i kap 1 § 3 tydliggjorts att för det fall det föreligger en motstridighet mellan ett funktionskrav i förfrågan och en redovisning av metod, utförande eller motsvarande som angivits i ett anbud så gäller beställarens funktionskrav före anbudstexten även om huvudregeln anger att anbudet rangordningsmässigt ligger före förfrågan. Inget av vad som här redovisats är en ändring av vad som redan gäller enligt ABFF 04 men starka skäl har funnits för att direkt klargöra detta i § 3.

Som ett viktigt nytt tillägg har i kap 1 § 5 införts en regel som tydliggör beställarens ansvar att i en förfrågan lämna relevanta uppgifter om förvaltningsobjektet och om avvikelser samt att nivån på en sådan redovisning skall vara den information som kan erhållas vid en fackmässig undersökning. Beställaransvaret blir nu i denna del strikt. Denna tes följs upp i en kommentar till kap 1 § 9 där det anges att för det fall inget särskilt anges om status på ett förvaltningsobjekt så har entreprenören rätt att utgå från att drift och underhåll utförts fackmässigt, att driftinstruktioner och myndighetsföreskrifter följts osv.

I den nya ABFF har i kap 2 införts en regel om obligatoriskt kvalitets- och miljöarbete innefattande planering, genomförande och dokumentationskrav.
Kommunikationsregeln avseende tilläggsarbeten i kap 2 § 5 har förstärkts genom införande av ett skriftlighetskrav. Skriftligheten definieras vidare i kap 3 § 6 där det anges hur skriftlighetskrav uppfylls.

Vidare har införts en regel om startmöte med hänsyn till att många frågor måste klarläggas i samband med uppstarten av ett förvaltningsavtal. Bl a frågor om personers behörighet måste klargöras då vanligen fler individer än vad som anges i kontraktshandlingarna löpande under avtalstiden kommunicerar och fattar olika typer av beslut.

Under kap 4 som behandlar olika frågor om tid så har regeln om hinder i kap 4 § 2 förändrats på så sätt att hinder som beror på beställaren eller en sidoentreprenör ger rätt till justering av eventuellt avtalade deltider. Det tidigare kravet på att det måste föreligga vårdslöshet har strukits. I samma kapitel anges nu i § 5 uttryckligen att ansvarstiden är fem år efter kontraktstidens utgång. Tidigare gällde en tioårig ansvarstid.

I kapitel 5 om ansvar så fastställs entreprenörens skadeståndsskyldighet för följdskada i § 6 till tio miljoner konor per skada samt klargörs att regeln om skadeståndsskyldighet gentemot tredje man i § 7 avser skador som drabbar någon som inte har något kontraktsförhållande, t ex hyresavtal, med beställaren.

I kap 6 om ekonomi förtydligas att entreprenörarvode inkluderar entreprenörens vinst samt att entreprenörarvode ingår i avtalade à-priser och således inte får läggas på.

För det fall ett kontrakt hävs av endera parten så klargörs nu genom tilläggsvillkor omfattningen av den felandes skadeståndsskyldighet i kap 8 § 2.

Slutligen har beträffande tvistesituationer införts regler om ett sk förenklat tvistlösningsförfarande i syfte att ge parterna anvisningar om ett snabbare och enklare förfarande än vad som följer av de traditionella domstols- och skiljeprocesserna.

Vi hjälper våra klienter att bygga bestående värden
ROADMAP151120059.33450218.09699310